É muito comum as pessoas realizem a compra de um imóvel diretamente com o vendedor (pessoa física) de forma parcelada, sendo que somente ao final dos pagamentos das parcelas, com a quitação total, será realizada a escritura no qual o VENDEDOR irá passar em forma definitiva o imóvel ao COMPRADOR.
Nesse sentido, chegando o COMPRADOR ao final das parcelas, procura o VENDEDOR para realização da escritura, quando descobre que o mesmo veio falecer.
É AGORA QUAL A SAÍDA QUE DEVEMOS BUSCAR ??!!
SIM ! É possível sair dessa situação e regularizar a venda, bem como, o imóvel, no qual seguimos 3 (três) ações:,
I – PRIMEIRA:
Trata-se da AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, ação proposta quando o VENDEDOR se negar e/ou na sua falta impossibilite a transmissão da escritura.
Com a quitação do imóvel pelo COMPRADOR, veio o VENDEDOR contrair uma obrigação de fazer, ou seja, assinar a escritura em favor do COMPRADOR.
Nesse sentido, conforme Artigo 497 do Código Civil, reconhece essa obrigação:
“Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado equivalente”.
O instituto da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA é uma espécie do gênero da execução de obrigação de fazer, de prestar declaração para concluir contrato.
Fatos esses são comprovados pelos ARTIGOS 464 e 1418 do Código Civil:
“Esgotado o prazo, poderá́ o Juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação”.
(…)
“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
Nesse caso a ação será proposta contra as pessoas que receberam os direitos sobre o contrato ou contra os herdeiros do VENDEDOR, conforme mencionado pelo artigo infracitado.
Para tanto, basta comprovar alguns requisitos (i) recusa ou falecimento do vendedor (ii) contra de compra e venda sem cláusula de arrependimento (iii) quitação do contrato.
Assim, a presente a Ação de Adjudicação Compulsória, com sua sentença irá consequentemente suprir a declaração de vontade não emitida voluntariamente pelo VENDEDOR ao COMPRADOR com a própria sentença terá título translativo em favor do Ofício de Registro de Imóveis, no qual irá proceder com o registro do imóvel para o nome do atual proprietário.
II – SEGUNDA:
Uma segunda saída “caso houver inventário aberto” é a solicitação de ALVARÁ PARA OUTORGAR ESCRITURA DEFINITIVA, depois será declarado o bem compromissado pelo “falecido”, que compõe o espolio e, também, a existência da obrigação pactuado de transmitir a escritura definitiva, inclusive pelos herdeiros do falecido.
III – TERCEIRA:
Em uma última saída, também visualizamos a AÇÃO DE USUCAPIÃO, que será basicamente aplicada quando impossibilitar o desenvolvimento da “adjudicação compulsória e expedição de alvará em inventário”.
Geralmente é aplicado quando não há qualquer localização de herdeiros, dificultando a citação para a execução dos outros processos. A usucapião poderá facilmente ser utilizada como uma forma alternativa para regularizar os imóvel, inclusive a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, que hoje é rápida, desde que comprovado os requisitos lei para aquisição do bem através do presente instituto.
O escritório HELIR RODRIGUES SOCIEDADE DE ADVOCATÍCIA, vem ajudando inúmeros compradores de imóveis que não conseguem realizarem os registro de seus imóveis, regularizando e entregando aos compradores o devido registro do imóveis em seus nomes.
Att.
Dr. Helir Rodrigues da Silva
OAB/SP 245.024
