Distrato de Imóvel na Planta em 2026: a Lei do Distrato contra o CDC – O consumidor tem direito a muito mais do que a incorporadora oferece
Todos os dias chega ao nosso escritório o mesmo tipo de cliente: comprou um imóvel na planta, precisou desistir ou a obra simplesmente não saiu do papel, além de receber da incorporadora uma proposta de devolução que mal cobre metade do que foi pago. Em quase todos os casos, essa proposta tem uma fundamentação, qual seja, a Lei 13.786/2018, apelidada de “Lei do Distrato”.
I – A lei foi feita para proteger a Incorporadora, não o bolso do Consumidor.
A Lei 13.786/2018 nasceu depois da crise imobiliária de 2014-2016, num momento em que o setor da construção civil enfrentava uma onda recorde de distratos e pressionou o Congresso por regras que dessem previsibilidade ao seu fluxo de caixa. O resultado foi uma lei que autoriza a incorporadora a reter, em caso de desistência do comprador:
A essa multa somam-se ainda outros descontos: corretagem, taxa de fruição/ocupação do imóvel, despesas administrativas, tributos proporcionais, só trazendo o consumidor vir sofrer prejuízo.
II – A Lei contra o Código de Defesa do Consumidor
A compra de um imóvel na planta é, por definição do próprio CDC, uma relação de consumo: há um destinatário final (o comprador) e um fornecedor habitual (a incorporadora). Isso significa que o contrato está submetido a uma norma de ordem pública e interesse social — o CDC, art. 1º — que não pode ser afastada por uma lei setorial escrita sob forte influência do mesmo mercado que ela regula.
Dois dispositivos do CDC tornam a Lei do Distrato, na prática cotidiana dos contratos, dificilmente sustentável:
O art. 51 considera nula de pleno direito qualquer cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé e a equidade. O art. 53 vai direto ao problema central do distrato imobiliário: é nula a cláusula que determine a perda total (ou quase total) das prestações pagas em favor do fornecedor, quando o contrato é desfeito por inadimplemento do comprador. Quando a soma de multa, corretagem, fruição e despesas administrativas se aproxima dos 50% que a lei setorial autoriza no regime de patrimônio de afetação, o resultado deixa de ser uma “multa razoável” e passa a ser, na prática, a perda de metade do patrimônio que o art. 53 do CDC quer impedir.
A Lei 13.786/2018 nunca revogou o CDC e não poderia. O que ela fez foi criar um conjunto de descontos “em cascata” que, aplicados sem filtro, esvaziam essa proteção por outro caminho. É esse o motivo pelo qual sustentamos, como tese de atuação, que a lei é abusiva frente ao CDC.
III – O que os tribunais já vêm corrigindo: teto real de 25%, não os 50% da lei.
É aqui que a jurisprudência trabalha a nosso favor. A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgados relatados pela ministra Nancy Andrighi, tem decidido que a soma de todas as verbas retidas pela incorporadora — ainda que o contrato preveja regime de patrimônio de afetação, com limite legal de 50% — não pode ultrapassar 25% do total pago. Na prática, isso garante ao comprador uma devolução mínima de 75%, que sobe para até 80% quando alguma verba cobrada isoladamente não resiste ao exame de abusividade — como a taxa de ocupação exigida sem prova de que o imóvel foi de fato usufruído.
O fundamento não é a simples preferência do CDC sobre a lei especial, mas o que a própria Corte chama de diálogo das fontes: a Lei do Distrato disciplina o distrato, mas sua aplicação não pode gerar, na soma final, uma vantagem exagerada ao fornecedor nos termos do art. 51 do CDC. Houve resistência a esse entendimento — o ministro Villas Bôas Cueva defendeu a prevalência integral da lei setorial —, mas a posição que vem prevalecendo nas turmas é a do teto de 25%.
A discussão ainda não está definitivamente pacificada em nível nacional. A Comissão Gestora de Precedentes do STJ já selecionou recursos representativos de controvérsia — entre eles o REsp 2.257.183/SP — para possivelmente afetar a matéria como recurso repetitivo e fixar, de forma vinculante para todos os tribunais do país, se o limite de retenção em contratos com patrimônio de afetação é mesmo de 50% (letra da lei) ou de 25% (o que o CDC já vem impondo na prática). Um julgamento vinculante em 2026 tende a consolidar nacionalmente o entendimento mais protetivo.
Em loteamentos o regime segue outra lógica: a 4ª Turma do STJ, no REsp 2.104.086 (relatoria da ministra Isabel Gallotti), confirmou que ali a multa de até 10% e a taxa de ocupação de até 0,75% ao mês podem incidir mesmo sobre lote não edificado — um teto mais baixo que o das incorporações verticais, mas igualmente sujeito ao controle de abusividade quando as deduções somadas se tornam desproporcionais.
IV – Quando a culpa é da incorporadora: devolução de 100%, sem desconto algum.
O cenário se inverte por completo quando quem descumpre o contrato é a construtora. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 prevê 180 dias de tolerância além do prazo contratual de entrega. Vencido esse prazo sem a entrega efetiva das chaves, o comprador pode optar por manter o contrato (com multa moratória de 1% ao mês em seu favor) ou rescindi-lo e exigir a devolução integral de tudo o que pagou, corrigida monetariamente, sem qualquer desconto de multa, corretagem ou taxa de ocupação — porque, nesse caso, a culpa pelo desfazimento do negócio é exclusivamente da incorporadora.
Um detalhe que faz diferença na prática: os tribunais entendem que essa obrigação só se considera cumprida com a entrega efetiva da posse do imóvel, e não com a simples obtenção do habite-se na prefeitura — expediente que algumas incorporadoras usam para tentar “zerar” a contagem do atraso sem entregar o imóvel pronto para morar. Em abril de 2026, a 23ª Vara Cível de Goiânia (processo 6022629-07.2025.8.09.0051) condenou uma incorporadora a devolver integralmente R$ 170 mil a um comprador, mais R$ 5 mil de indenização por danos morais, depois de reconhecer — por meio de fotos datadas e atas de assembleia juntadas ao processo — que a obra seguia inacabada muito além dos 180 dias de tolerância. É um retrato de como a devolução de 100% deixou de ser exceção nos tribunais.
V – Como fazer o Distrato de Imóvel na Planta ?
Nosso escritório é especializado em Distrato Imobiliário, sendo que antes de aceitar a proposta da incorporadora, vale uma análise específica do contrato e do histórico da obra.
Na prática, verificamos 3 (três) pontos que costumam abrir espaço para reaver bem mais do que o valor oferecido:
I – se a soma de todas as retenções ultrapassa o teto de 25% já consolidado pelo STJ, no qual transforma as cláusulas contratuais em abusivas;
II – se a taxa de ocupação está sendo cobrada sem prova de uso efetivo do imóvel;
III – e se houve atraso na entrega além dos 180 dias de tolerância, o que muda o resultado de “devolução parcial” para devolução integral.
Dr. Helir Rodrigues – OAB/SP 245.024
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Base normativa e jurisprudencial: